Zakup domu lub mieszkania to jedna z najpoważniejszych decyzji w życiu. Jak się do tego zabrać?
Nie wszyscy chcą kupować nieruchomość od dewelopera, wiele osób woli nabyć ją na rynku wtórnym. W takiej sytuacji najczęściej wchodzą w posiadanie mieszkania lub domu wykończonego, do którego mogą wprowadzić się po niewielkim liftingu, bez przeprowadzania wielkich i kosztownych prac wykończeniowych. Zwykle takie nieruchomości znajdują się na już gotowych osiedlach, dlatego przyszli właściciele widzą, co ich czeka w danej okolicy, i nie muszą – przynajmniej przez pewien okres – mieszkać na budowie, gdy wokół stawiane są kolejne budynki.
Jeżeli sytuacja materialna nam na to pozwala, nic nie stoi na przeszkodzie, abyśmy kupili nieruchomość. Przy podejmowaniu decyzji o zakupie musimy jednak zachować zimną krew i na spokojnie przygotować się do transakcji wartej kilkaset tysięcy złotych lub – w przypadku domu – nawet więcej. Droga do zakupu domu lub mieszkania często nie jest usłana różami, dlatego trzeba uzbroić się w cierpliwość.
Szukamy domu i mieszkania
Na początku musimy określić, jaką mniej więcej kwotę jesteśmy w stanie przeznaczyć na zakup. To pozwoli nam na dopasowanie oferowanych na rynku mieszkań lub domów do naszych możliwości finansowych. Następnie, przyglądając się nieruchomościom znajdującym się w naszym zasięgu, powinniśmy wziąć pod uwagę szereg ich cech i uwarunkowań, aby ocenić, czy odpowiadają one naszym potrzebom.
O co chodzi? Przede wszystkim o to, czy mieszkanie znajduje się w apartamentowcu, kamienicy, bloku z wielkiej płyty, a może dużym domu, w którym jest kilka wydzielonych lokali? Kiedy obiekt powstał, kto jest jego administratorem, kiedy przechodził remont?
To istotne, ponieważ decydując się na mieszkanie w kamienicy, która najlepsze dni ma już za sobą, możemy w najbliższych latach stanąć w obliczu współuczestniczenia w jej remoncie. Gdy zamieszkamy w spółdzielczym bloku, nie będziemy musieli martwić się malowaniem korytarzy, takie lokale będą też tańsze, ale zwykle mniej atrakcyjne niż w kilkuletnich apartamentowcach.
Czytaj także: Kolejna mieszkaniówka w centrum Łodzi. Ponad 100 mikroapartamentów [WIZUALIZACJE]
Istotne jest, na której kondygnacji będziemy mieszkać. Wiele osób, głównie ze względu mniejszego poczucia bezpieczeństwa, nie wyobraża sobie mieszkania na parterze. Inni mogą obawiać się zakupu lokalu znajdującego się wyżej niż na pierwszym piętrze. Taką nieruchomość często kupujemy na wiele lat, a gdy się zestarzejemy, wspinaczka na czwarte piętro może być trudna. Biorąc to pod uwagę, można kupić mieszkanie w budynku z windą, choć z drugiej strony w mniejszym bloku zwykle żyje się spokojniej niż w wielkim wieżowcu. Słowem – musimy wyważyć, co dla nas będzie najważniejsze.
Podobnie jest w przypadku metrażu, liczby pokoi i rozkładu pomieszczeń. Bywa, że nieco mniejsze mieszkania są o wiele bardziej funkcjonalne niż te większe. Zadajmy sobie pytanie, czy kuchnię chcemy mieć osobno, czy połączoną z salonem, czy łazienka i toaleta mają być oddzielnie (co jest ważne w przypadku większych rodzin) oraz czy pokoje są ustawne. Wiele osób bierze pod uwagę to, na którą stronę wychodzą okna, i czy do pomieszczeń wpada odpowiednia ilość światła. Coraz częściej potencjalni nabywcy szukają też mieszkań z odrębną garderobą, która umożliwia zgromadzenie wszystkich ubrań oraz innych rzeczy w jednym miejscu.
Ważne są też inne udogodnienia jak balkon, taras, wielkość komórki w piwnicy oraz liczba miejsc parkingowych w pobliżu budynku. Warto ustalić, ilu i jakich będziemy mieli sąsiadów.
Równie istotne jest to, w jakiej okolicy znajduje się nieruchomość, jak się do niej dojeżdża, czy w pobliżu są przystanki autobusowe, tramwajowe albo stacje metra, sklepy. Dla osób z dziećmi ważne będą żłobki, przedszkola i szkoły, place zabaw. Dla tych, którzy lubią wypocząć poza domem – pobliskie parki, tereny do biegania, ścieżki rowerowe. To wszystko najlepiej ocenić na własne oczy, opinia sprzedających lub pośredników może być podkoloryzowana. W urzędzie miasta lub gminy możemy też sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego, z którego dowiemy się, co w naszym sąsiedztwie może powstać.
Wiele z tych wskazówek ma zastosowanie także w przypadku zakupu domów, tutaj szczególnie powinniśmy zwrócić także uwagę na sąsiedztwo, materiały zastosowane przy budowie, wygląd działki, jej zadrzewienie czy sposób ogrzewania budynku. Sprawdźmy, czy jest zadbany, czy w łazience jest okno, co znajduje się na podłodze i kiedy ostatni raz był remontowany, jak również czy posiada dostęp do mediów – czasem ich doprowadzenie – z uwagi na luźną zabudowę – może być z uwagi na większe odległości kosztowne.
Nieruchomość do sprawdzenia
Znalezienie odpowiadającej nam nieruchomości to jedno. Teraz musimy uważać na tych, którzy chcieliby nas oszukać, podszywając się pod właściciela albo sprzedając dom z nieuregulowaną sprawą spadkową.
Dlatego warto prześledzić historię mieszkania lub domu, ustalić, kto w tej nieruchomości mieszkał i dlaczego jest wystawiona na sprzedaż oraz kto jest jej właścicielem. W tym celu należy poprosić o dokumenty mówiące o własności, czyli dane dotyczące numeru księgi wieczystej, a dodatkowo również akt notarialny nabycia nieruchomości lub przydział w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i sprawdzić, czy wszystkie dane zgadzają się z dokumentami sprzedającego.
Zapoznajmy się z księgą wieczystą mieszkania lub domu. Tam też znajdziemy informację, kto jest właścicielem nieruchomości, jaki jest jej metraż i liczba wchodzących w jej skład pomieszczeń, czy są jakieś ograniczone prawa rzeczowe lub ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, np. czy ktoś nie ma zagwarantowanego prawa mieszkania w lokalu do końca życia. W księdze będą też informacje, czy dom lub mieszkanie obciążone są kredytem hipotecznym lub czy prowadzona jest egzekucja komornicza.
Decydując się na zakup mieszkania spółdzielczego (czyli formalnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), powinniśmy otrzymać zaświadczenie do sprzedaży wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Powinny się w nim znaleźć adres i numer mieszkania, nazwisko i imię członka spółdzielni, powierzchnia lokalu oraz informacje, czy obecny właściciel wywiązywał się z zobowiązań wobec spółdzielni.
Uwaga! Jeśli sprzedawane mieszkanie lub dom pochodzą ze spadku, potrzebne jest postanowienie sądu stwierdzające jego nabycie lub akt notarialny poświadczający dziedziczenie osoby podającej się za właściciela. Gdy nieruchomość sprzedaje pełnomocnik właściciela, powinien przedstawić oryginał pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego. O te dokumenty poprosi też nas notariusz sporządzający akt notarialny nabycia nieruchomości.
Czytaj także: Atal zaczyna sprzedaż kolejnych mieszkań na osiedlu Nowy Brynów w Katowicach
Zażądajmy również zaświadczenia z wydziału spraw obywatelskich lub ewidencji ludności urzędu miasta lub gminy o tym, że nikt nie jest zameldowany w kupowanym przez nas mieszkaniu lub domu. Koniecznie również ustalmy, czy obecny właściciel nieruchomości nie zalega z opłatami czynszowymi i innymi. Dobrze będzie poprosić wspólnotę mieszkaniową, spółdzielnię i dostawców mediów o stosowne zaświadczenia.
W przypadku zakupu domu zażądajmy wypisu z ewidencji gruntów i budynków oraz mapę ewidencyjną.
Dla własnego spokoju ocenę stanu prawnego nieruchomości możemy zlecić prawnikowi.
Jak załatwić formalności?
Jeżeli mieszkanie lub dom spełniają nasze oczekiwania oraz sprawdziliśmy je pod kątem formalnym, możemy przystąpić do formalności związanych z kupnem. Pierwsza to podpisanie umowy przedwstępnej, najlepiej w formie aktu notarialnego. Nie jest to obowiązek, ale warto to zrobić, a forma notarialna będzie gwarancją, że sprzedający nieruchomość nagle nie zrezygnuje z transakcji, gdy pojawi się ktoś, kto zaoferuje mu więcej pieniędzy. Przy tej okazji notariusz sprawdzi też stan prawny nieruchomości. W umowie powinny się znaleźć m.in. cena mieszkania lub domu oraz to, czy obejmuje ona również miejsce postojowe, co przynależy do mieszkania (np. komórka w piwnicy, garaż), termin podpisania umowy ostatecznej i przekazania nieruchomości oraz – jeśli tak ustaliliśmy ze sprzedającym – przekazania mu zaliczki lub zadatku. W umowie powinno się określić, jakie elementy wyposażenia pozostają w mieszkaniu lub domu. Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, musi być dokładnie określona jej wartość oraz nazwa banku, a sprzedający musi zobowiązać się do spłacenia kredytu w danym terminie albo przedstawić nam promesę banku, że zgodzi się on na wykreślenie hipoteki, w przypadku gdy otrzyma należną mu od sprzedającego kwotę. Możemy wówczas ustalić, że część ceny za zakup nieruchomości będzie przekazana od razu do banku sprzedającego. W ten sposób nastąpi spłata jego zobowiązań, a my uzyskamy zgodę tego banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nabywanej nieruchomości.
Zadatek, zwykle wynoszący 10 proc. ceny, to zabezpieczenie dla obu stron. Jeżeli dotychczasowy właściciel zrezygnuje lub nie wywiąże się z warunków umowy, będziemy mogli domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Pamiętajmy jednak, że gdy to my się rozmyślimy, wpłacony zadatek przepadnie.
Następny krok to podpisanie ostatecznej umowy, która zawsze ma formę aktu notarialnego. Zostanie w niej określony sposób i termin wpłacenia pozostałej części ceny i przekazania nieruchomości. Gdy będziemy je odbierać, spiszmy protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zawarty będzie m.in. stan liczników oraz ewentualnie zastrzeżenia dotyczące stanu technicznego nieruchomości.
Na koniec musimy jeszcze złożyć wniosek do sądu o wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Robi to w akcie notarialnym zakupu notariusz. Pobierze on wówczas od nas również należną opłatę sądową.
Ważne! Przed złożeniem podpisu przeczytajmy uważnie każdą umowę i upewnijmy się, że zawiera odpowiednie zapisy.
Jakie opłaty?
Zakup domu lub mieszkania wiąże się z określonymi opłatami.
Maksymalne stawki notarialne określa ministerialne rozporządzenie. Zależą one od wartości nieruchomości:
* do 3 tys. zł – 100 zł,
* powyżej 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3 tys. zł,
* powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 tys. zł,
* powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 tys. zł,
* powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł,
* powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł,
* powyżej 2 mln zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys. zł.
Uwaga! W przypadku zakupu np. mieszkań notariusz może zainkasować co najwyżej połowę maksymalnej stawki.
Przy podpisywaniu aktu notarialnego zapłacimy też podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2 proc. ceny domu lub mieszkania, chyba że nieruchomość kupujemy np. od dewelopera – wówczas zapłacimy VAT, który będzie wkalkulowany w cenę.
Z kolei za złożenie wniosku do sądu o wpis do księgi wieczystej nieruchomości zapłacimy 200 zł. Tak jak wspominaliśmy – opłatę tę pobierze od nas również notariusz.
A może z pośrednikiem?
Poszukiwanie odpowiedniego lokum, sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości, dopełnianie formalności – to zajęcia bardzo czasochłonne i męczące. Dlatego warto rozważyć kontakt z biurem nieruchomości i skorzystanie z pomocy pośrednika, na co decyduje się wiele osób myślących o zakupie na rynku wtórnym. Po pierwsze, jeżeli przedstawimy mu swoje preferencje i możliwości finansowe, pomoże nam w znalezieniu pasującego nam mieszkania lub domu. Pamiętajmy, że ofert na rynku jest wiele i pochylenie się nad każdą, wykonanie telefonu czy korespondencja mailowa zabiorą nam naprawdę mnóstwo czasu. Pośrednik, znający rynek sprzedaży i kupna nieruchomości, wykona część operacji za nas.
Po drugie, korzystanie z usług rzetelnych biur nieruchomości jest bardziej bezpieczne i zapewnia dokonanie transakcji zgodnej z przepisami. Może nas uchronić chociażby przed podpisaniem błędnie sformułowanych umów przedwstępnych, które nie chronią naszych interesów. Pośrednik sprawdzi sprzedawaną nieruchomość i skompletuje potrzebne dokumenty do zawarcia transakcji. Gdyby nie sprawdził stanu prawnego i naraził klienta na podpisanie niekorzystnej umowy, mógłby być pociągnięty do odpowiedzialności.
Na co zwracać uwagę przy wybieraniu biura nieruchomości? Dzisiaj pośrednicy nie muszą już posiadać licencji, choć jeśli ktoś taką ma, to na pewno jest to jego atut i dowód na odpowiednie przygotowanie. Sugerowane jest również, aby pośrednik był wpisany do Centralnego Rejestru Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, który utworzony został przez Krajową Izbę Gospodarki Nieruchomościami dbającą o stosowanie dobrych standardów zawodowych przez osoby zajmujące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Biuro pośrednictwa powinno także mieć ubezpieczenie od odpowiedzialności zawodowej – aby w razie potrzeby łatwiejsze było dochodzenie od niego odszkodowania.
Za swoje usługi pośrednicy pobierają od kupujących nieruchomość prowizję. Zwykle jest to 2-3 proc. wartości transakcji. Pamiętajmy też, że zawsze możemy próbować negocjować stawkę. Żądajmy też faktury za wykonaną usługę, która będzie dowodem i podstawą do ewentualnego pociągnięcia pośrednika do odpowiedzialności.
Za pomoc w przygotowaniu poradnika dziękuję mec. Marcinowi Płoszce z kancelarii Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni w Warszawie.
źródło Gazeta Wyborcza
